AKTUELLES

Grundsteuerreform - Sachwertverfahren

Sehr geehrter Herr Schachtsieck,

viele von Ihnen haben bereits postalisch die „Informationen zur Grundsteuerreform“ von den Finanzämtern NRW erhalten. In diesen Schreiben werden die dem Finanzamt zum 01.01.2022 bekannten Grundstückseigentümer unter Nennung der Adresse und des Aktenzeichens der Grundstücke angeschrieben. Gleichzeitig wird auf die Internetseite www.grundsteuer.nrw.de verwiesen, die wiederum einen Link zum sog. „Geodatenportal“ ( www.grundsteuer-geodaten.nrw.de ) enthält. Im Geodatenportal können z.B. Gemarkung, Flurstücksbezeichnung und die amtliche Fläche des Grundstücks abgerufen werden.

Wie nunmehr aus Kreisen der Finanzverwaltung zu vernehmen ist, sei der Versand der Informationsschreiben in NRW weitgehend abgeschlossen. Wenn Sie bis dato kein Schreiben bzw. nicht für jedes Ihrer Grundstücke ein Schreiben erhalten haben, ist davon auszugehen, dass dies auch nicht mehr erfolgen wird.

Gründe hierfür können u.a. sein:

• Veraltete Informations- / Aktenlage im Finanzamt > z.B. Anschreiben an einen falschen Adressaten
• Es wurden wohl nur Grundstückseigentümer von „eindeutigen“ Wohngrundstücken wie Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen oder Besitzer von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen angeschrieben.

Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass insbesondere Eigentümer von betrieblich genutzten Grundstücken (wie z.B. Geschäftshäusern, Praxen, Lagerhallen, Produktionsstätten etc.) und von sonstigen bebauten Grundstücken kein Schreiben der Finanzverwaltung erhalten haben. Gleiches gilt dem Vernehmen nach für Eigentümern von Wohn- und Geschäftshäusern, sofern auch betrieblich / geschäftlich genutzte Flächen enthalten sind (z.B. Ladenlokal im Erdgeschoss, Wohnungen im 1. – 3. OG).
Wichtig: Auch in diesen Fällen müssen Sie ohne gesondertes Informationsschreiben tätig werden!

Abgrenzung der Bewertungsverfahren
Zu beachten ist, dass die Grundsteuerreform im Bundesmodell (z.B. in NRW) als Bewertungsverfahren das

• Sachwertverfahren und das
• Ertragswertverfahren

vorsieht. Die Einstufung, welches Verfahren zur Anwendung gelangt, erfolgt anhand der Grundstücksart. Die nachfolgende schematische Übersicht hilft bei einer ersten Einschätzung zur Einstufung:

Hilfreich kann u.E. die folgende Tendenzaussage sein: Soweit bei dem zu bewertenden Gebäude nach allgemeiner Verkehrsanschauung das „Wohnen“ im Vordergrund steht, spricht dies in der Regel für eine Bewertung im Ertragswertverfahren.

Tabellarische Übersicht der zur Erstellung der Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwertes erforderlichen Informationen

Zur Bewertung des Grundstücks und Erstellung der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes werden folgende Informationen, unabhängig davon, ob Sie die Erklärung selbst erstellen oder wir Sie unterstützen, folgende Informationen benötigt:

Angaben zu etwaigen in der Vergangenheit erfolgten Kernsanierungen sind unabhängig von dem konkret anzuwendenden Bewertungsverfahren im Erklärungsvordruck zu machen. Aufgrund dessen haben wir diesem Newsletter ein Merkblatt zu den Termini „Kernsanierung“ beigefügt, welches daneben noch ergänzende Informationen zu der Definition der für das Ertragswertverfahren („Wohngebäude“; siehe oben) relevanten „Wohn- und Nutzfläche“ enthält.

Besonderheiten hinsichtlich der für das Sachwertverfahren benötigten Informationen:

Eine wesentliche Ausgangsbasis der Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren bildet die sogenannte „Bruttogrundfläche“. Zu beachten ist, dass diese nicht mit der Wohn- respektive Nutzfläche gleichzusetzen ist. Eine weitere zur Bewertung des Gebäudes notwendige Information ist die Qualifikation des zu bewertenden Gebäudes in eine „Gebäudeart“.

Aufgrund dessen haben wir diesem Newsletter eine Aufstellung der im Bewertungsgesetz vorgesehenen Gebäudearten sowie die amtliche Definition der Bruttogrundfläche (ungleich Wohn- / Nutzfläche) als Anlage beigefügt. Sollte Ihre konkrete Gebäudeart nicht in der Aufstellung enthalten sein, sollte Sie die am ehesten vergleichbare Gebäudeart „verwenden“.

Wie Sie den beigefügten Anlagen entnehmen können, ist schon die Einstufung der Grundstücksart nicht in jedem Fall ohne Zweifel vorzunehmen. Eine viel größere Schwierigkeit liegt unseres Erachtens nach jedoch in der Ermittlung der Bruttogrundfläche. Sollten Sie entsprechende Angaben nicht aus etwaigen Bauplänen, Kaufverträgen etc. entnehmen können, können Sie die Fläche entweder selbst ermitteln (hilfsweise durch „sachgerechte Schätzung“) oder einen Fachmann (z.B. Architekt) damit beauftragen. Bitte sehen Sie es uns nach, dass auch wir von hsp keine vertieften Kenntnisse in der praktischen Ermittlung einer Bruttogrundfläche haben und aufgrund dessen nur eingeschränkt unterstützen können – hier sind die Architekten unzweifelhaft die besseren Ansprechpartner.

Die verpflichtende Umsetzung der gesetzgeberischen Vorgaben kostet Zeit und Mühen - gleichwohl sehen wir uns als unterstützender Partner an Ihrer Seite, um Ihnen zu helfen, Ihren Erklärungspflichten nachzukommen.


Für weitere Rückfragen und ergänzende Erläuterungen zu dieser Thematik stehen Ihnen in dieser Phase die in unserem Hause insoweit projektverantwortlichen Steuerberater Frau Sonja Steben und Herr Dennis Liboschik selbstverständlich gerne zur Verfügung. Bitte kontaktieren Sie uns im Bedarfsfall bzgl. der „Grundsteuerthemen“ möglichst per E-Mail über grundsteuer@hsppartner.de .


Herzliche Grüße aus Dortmund, bleiben Sie gesund!

Ihr hsp-Team


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